A Developer’s View of the Wafflemat Foundation System

Por: Jack Gafford, director ejecutivo de Century 22 Communities

La estrategia de desarrollo creada por Century 22 Communities se basa en la creencia de que una casa y la comunidad que la rodea deben diseñarse y construirse para que duren 100 años. Para lograr el objetivo de sostenibilidad de 100 años, C22C ha hecho todo lo posible para analizar y rediseñar todos los sistemas y componentes de una casa típica para mejorar la confiabilidad y reducir el costo del ciclo de vida.

Cuando aplicamos nuestro proceso de "replanteamiento" a los cimientos de la casa, el desafío era encontrar una mejor manera de lograr la sostenibilidad independientemente de las condiciones del suelo, ya que todos los constructores saben que un cimiento mal diseñado eventualmente creará problemas importantes en toda la estructura. Por lo tanto, nuestra casa de 100 años necesitaba tener una "fundación de 100 años". Hace dos años, comenzamos a considerar una gran oportunidad de desarrollo en El Paso, Texas. El Paso se encuentra en un área que tiene condiciones de suelo moderadamente expansivas, y sabíamos que la solución tradicional y más común para las condiciones de suelo inestables en el suroeste era usar una losa nervada postensado. Sin embargo, también sabíamos que las cimentaciones nervadas postensadas en la región han estado experimentando muchas fallas.

Era obvio que nuestros cimientos requerirían mejoras en el diseño y que el enfoque tradicional de losa a nivel no alcanzaría nuestro objetivo de sustentabilidad de 100 años, a pesar de cualquier nuevo enfoque de diseño que elegimos para mejorar el método tradicional de diseño de cimientos. estaba destinado a aumentar el costo. Sin embargo, sentimos que el costo adicional era inevitable si queríamos lograr una mayor confiabilidad de la base.

Revisamos el sistema de formación de cimientos Wafflemat distribuido por Wafflemat Foundations. Una base Wafflemat postensado está diseñada para manejar condiciones de suelo extremadamente expansivas. El concepto de "caja de huevos al revés" o "gofre" permite que la base resista el levantamiento causado por el movimiento de la tierra subyacente al proporcionar "espacio adicional". Concluimos que pagaríamos por este enfoque un poco más caro porque recibiríamos una mayor seguridad de que nuestros cimientos serían sostenibles y cumplirían nuestra meta de 100 años.

Después de trabajar en estrecha colaboración con Wafflemat Foundations para refinar nuestro diseño y producir estimaciones de costos detalladas, llegamos a un descubrimiento sorprendente: una base Wafflemat no solo mejoró nuestros cimientos, sino que también redujo nuestros costos. ¿Cómo podría algo ser mejor y costar menos al mismo tiempo?

Al comparar el costo total de una base de Wafflemat con el costo de una base de nervadura tradicional postensada (la solución promovida por el Instituto de Postensión), nos dimos cuenta de los ahorros adicionales no anticipados que se describen a continuación:

Movimiento de tierras general - Realizamos muchos menos movimientos de tierra para preparar el "pad" de Wafflemat. También podríamos ignorar la necesidad de eliminar la tierra pobre y luego rellenar / volver a compactar con tierra importada.

Trincheras para pies de página - Eliminamos la excavación de zanjas para pies de página en todos los suelos, excepto en los más expansivos.

Hormigón - Redujimos la cantidad de hormigón necesario para la base general hasta en un 35%.

Alimentadores de agua y alcantarillado debajo de la losa - Simplificamos la instalación de líneas subterráneas de servicios públicos debajo de los cimientos al eliminar los pies profundos.

Cuando contamos el primer costo total de la fundación Wafflemat (teniendo en cuenta todos los ahorros en materiales, mano de obra y equipo, y el costo adicional de las Waffleboxes), concluimos que Wafflemat no sería más costoso. De hecho, llegamos a la conclusión de que en situaciones de edificios de producción moderada a alta, el sistema Wafflemat normalmente costaría menos.

Elaboramos estimaciones de costos detalladas para una base Wafflemat postensado, una base nervada postensada y una base nervada reforzada con barras de refuerzo del mismo tamaño (2,200 pies cuadrados) y la misma resistencia estructural. En comparación con la base Wafflemat Post-Tensioned, la base Post-Tensioned Ribbed tuvo un costo un 12% más alto y la base Rebar-Reinforced Ribbed un costo un 24% más alto.

En resumen, el Wafflemat tuvo un costo de material ligeramente más alto (debido al costo de las Waffleboxes), pero también tuvo costos de mano de obra y equipo significativamente más bajos (debido a la reducción del movimiento de tierras general, la preparación de la plataforma reducida y la reducción de zanjas). Además, el diseño de la cimentación Wafflemat permitió un enfoque de control de calidad simplificado y de alto nivel durante la construcción, lo que nos permitió cumplir con nuestra meta de cimentación de 100 años.

Desde la perspectiva de un desarrollador, la conclusión es que Wafflemat ahorra dinero y produce un resultado superior en el costo del ciclo de vida. Incluso en situaciones de baja producción, llegamos a la conclusión de que la base de Wafflemat se equilibra cuando se considera el "primer costo" y aún así produce un costo de ciclo de vida superior. La bonificación a largo plazo que ofrece Wafflemat es la reducción de la posibilidad de que la base se mueva y se agriete. Esto es más que simplemente "glasear el pastel". Se trata de un ciclo de vida, una bonificación de ahorro de costes y una reducción del riesgo operativo a largo plazo que a menudo se pasa por alto.

Wafflemat es el sistema de cimientos elegido por Century 22 Communities porque es sostenible durante 100 años. Wafflemat cuesta menos, supera a la competencia mucho más allá del período de protección de la garantía y es fácil de instalar.

Jack Gafford se desempeña actualmente como director ejecutivo de Century 22 Communities. C22C desarrolla comunidades Net Zero Water, Energy y Waste. Ha sido director de proyectos y estratega financiero de la Proyecto de privatización de viviendas militares McGuire AFB-Fort Dix en Nueva Jersey, el mayor esfuerzo de privatización de viviendas militares de la Fuerza Aérea en el país. El Sr. Gafford tiene una licenciatura de la Academia Militar de los Estados Unidos en West Point y una maestría del Postgrado Naval. School