Transcripción de podcasts



Ryland:
Hola amigos, este es Ryland Reed con el Comando de operaciones especiales heredado. Somos una firma de inversión boutique que encuentra empresas increíbles como Wafflemat. Y esas personas suelen buscar capital de crecimiento y tal vez necesiten ayuda con las transformaciones digitales. Y estoy orgulloso de estar aquí con, con una de esas personas, uno de nuestros primeros inversores, Tom Richards con Wafflemat. Gracias por acompañarnos, Tom.

 

Tom:

Gracias, Ryland. Gracias por recibirnos.

 

Ryland:

Y de alguna manera convencimos a Tom de que dejara el hermoso norte de California y se mudara a Gravevine, Texas. Así que venimos a usted en vivo desde Gravevine, Texas. Gracias por inventarlo.

 

Tom:

Sabes, no lo fue, no fue muy difícil convencerme. Déjame decirte esto. Escuché en la radio la semana pasada que alquilar un U-Haul de California a Texas cuesta $ 2,500 y alquilar un U-Haul de Texas a California cuesta $ 500. Entonces es un boleto de ida. Esto es verdad. Así que mucha gente, incluyéndome a mí, se va. Eso es correcto.

 

Ryland:

Así que danos 60 segundos sobre Wafflemat y tu fondo.

 

Tom:

Gracias. Gracias. Y, ya sabes, gracias por configurar esto para Ryland. Um, el Wafflemat es una base de tapete a nivel. Uh, ha existido por 28 años. Uh, se originó en el área de la Bahía de San Francisco por un caballero llamado Matt González. Matt era el presidente ejecutivo de Conco Concrete, que es una empresa de hormigón más grande de California, lo que significa que probablemente sea una de las empresas de hormigón más grandes del mundo. Y a finales de los setenta y principios de los ochenta, ya sabes, la mayoría de los lotes buenos desaparecieron. La gente está construyendo en suelos expansivos y California estaba teniendo fallas de cimientos en abundancia, y Matt desarrolló un sistema de toma de huecos, colocándolos en un sistema de nervaduras estrechas que permitía que los huecos permitieran aliviar la expansión de suelos agitados. Las nervaduras estrechas proporcionan una losa muy rígida. Y cuando están reforzados con, um, cables de postensado proporcionan un sistema súper fuerte. Así que 28 años, el primer mosaico que se separó de eso se lanzó en 1993, desde entonces, Ryland, hemos cedido, abandonado, eh, rastreando decenas y decenas y decenas de miles de losas, decenas y decenas de millones de cuadrados. pies involucrados, eh, instalados arriba y abajo de la costa oeste. Y les diré solo dos hechos. Número uno, como usted sabe, nunca hemos tenido una falla estructural o una devolución de llamada. Y cuando digo que las cabezas de la gente explotan, es como, simplemente no te refieres a muchos Tom, no a ninguno. Y, um, definimos fallas estructurales como si sus grietas subieran por sus paredes, o si sus puertas no abren sus ventanas, no se cierran. Algo está pasando con tu fundación. Así que queríamos venir y expandirnos a Texas. Y nos alegramos de que cuando nos unimos a la Alianza heredada, porque buscamos dos cosas con el mapa de gofres, número uno, ¿hay suelos malos? Y están los peores suelos. En realidad, los peores suelos de todas partes se encuentran en Alaska y Dakota del Norte. Lo segundo que buscamos es la construcción de personas. Así que no están construyendo tanto en Alaska, Dakota del Norte, sino en Texas, Luisiana, Oklahoma, Arkansas, están construyendo en abundancia, la gente está construyendo suelos en mal estado. Este fue el matrimonio perfecto para traer el Wafflemat a Texas porque realmente tenemos una solución para los malos suelos de Texas. Eso es un poco sobre el Wafflemat.

Ryland:
Genial. Gracias. Y también estamos emocionados de estar acompañados por Barry Hensley. Barry's uh, un ícono del edificio residencial del norte de Texas aquí. Ha estado construyendo casas, eh, aquí durante la mayor parte de 40 años, eh, fundador y director ejecutivo de North Star Luxury Homes, miembro de la Asociación de Constructores de Dallas desde hace mucho tiempo. De hecho, eh, Barry, si no me equivoco, en un momento usted fue responsable de redactar el plan de estudios para los constructores de viviendas.

Barry:
Hice Ryland, y gracias por invitarme al día del podcast. Soy consciente de que. Y sí, he sido miembro desde hace mucho tiempo de la asociación de constructores de Dallas, serví durante muchos años en la junta directiva y fui presidente del comité de educación durante varios años. Y como presidente del comité de educación, creamos un plan de estudios para ayudar a nuestros miembros a hacer un mejor trabajo con lo que están haciendo. Parte del plan de estudios tenía que ver con la tecnología. Ofrecimos un curso sobre el uso de la tecnología y la construcción y, uh, tuvimos un gran éxito con eso tuvo suficiente éxito como para que algunas de las otras asociaciones de constructores en el estado de Texas quisieran hacer lo mismo, uh, lo que deberían, deberían enseñar a sus miembros. cómo utilizar la tecnología en su negocio. El otro que probablemente fue el modelo insignia del plan de estudios que ofrecimos fue el de las mejores prácticas. Fue una serie de construir, construir una casa mejor o ponerme una mejor constructora. Y fue una serie de seis u ocho cursos sobre la que hablamos con los constructores. No, no solo cómo ser un constructor. Todos los miembros de la asociación saben cómo ser constructores. Quiero decir, asociación de constructores, pero cómo ser un mejor constructor, cómo entregar un mejor producto a su cliente, cómo mantenerse al día con las últimas tendencias, cómo mantenerse al día con la última tecnología, cómo mantenerse al día con la ciencia de la construcción. Entonces, creamos un curso, lo enseñamos todos los años y todos los años tenemos una buena asistencia a ese curso. También incorporamos los últimos códigos en eso. Así que les estamos dando a nuestros miembros actualizaciones del código, para que sepan cómo mantener la relación adecuada, ya sabes, con los funcionarios de la construcción.

Ryland:

¿Y cuál es la misión principal de la Asociación de Constructores de Dallas?

Barry:
La misión principal además de la educación, la misión principal es la promoción. Entonces, la Asociación de Constructores de Dallas ejerce presión en nombre de sus miembros para mantener un entorno regulatorio que sea propicio tanto para los clientes como para los constructores. Entonces podemos entregar un producto que sea asequible y a tiempo, ya sabes, porque hay algo de relaciones públicas, seamos sinceros. Hay algunas partes del país, Tom, eres de California, sabes, hablando de regulaciones. Hay algunas partes del país donde se tarda una eternidad y el costo es exorbitante para entregar un producto. Texas es uno de esos entornos en los que es favorable a los negocios y a las regulaciones. Y la Asociación de Constructores de Dallas contribuye en gran medida a ayudarnos a mantener un entorno normativo propicio para viviendas asequibles.

 

Tom:

En Los Ángeles, no sé si saben esto, Barry & Ryland, pero el código de construcción para la ciudad y el condado de Los Ángeles -esto es un hecho cierto- tiene más páginas que el código tributario de Estados Unidos. Y eso es mucho.

Ryland:
Eso es impresionante. Quizás no por las razones correctas. Si alguien quiere aprender más sobre la Asociación de Constructores de Dallas y cómo lo hacen, ¿pueden hacerlo?

Barry:

Ryland es muy simple, el sitio web de la Asociación de Constructores de Dallas es dallasbuilders.com. .

Ryland:
Perfecto. chicos de dallasbuilders.com. Está bien. Entonces, el propósito de este podcast es doble, eh, solo dada la experiencia de Barry como un constructor regional desde hace mucho tiempo, ya sabes, entender lo que está sucediendo con COVID-19 y qué significan los patrones de migración regional. al Norte, Texas y Texas como estado en términos de construcción residencial. Uh, así que pasaremos unos minutos hablando de eso. Esto no pretende ser un enchufe descarado para los sistemas de instrucción Wafflemat y smartsense. Realmente estoy tratando de agregar, ya sabes, entregar contenido valioso que los constructores de la zona puedan usar. Y primero, uh, si no le importa, pasemos unos minutos hablando del mercado de viviendas residenciales aquí en el norte de Texas, y luego tal vez Texas, un poco más ampliamente. Así que aquí en el Legacy Special Operations Command, ya sabes, dedicamos mucho tiempo a la investigación y a los servicios de datos en línea porque creemos que habrá algunos, algunos patrones de cambio de migración dramáticos, eh, aquí adentro, en los 48 aquí Estados Unidos de América. Y creemos que, ya sabes, estados como California y Washington y Oregón, donde han llegado, ya sabes, a tu punto, Tom, ciertamente están altamente regulados, si no demasiado regulados. Um, eso combinado con las condiciones que ha creado COVID, estamos viendo mucha migración desde la costa oeste. Estamos viendo gente que se muda aquí desde Chicago, ciertamente desde Nueva York, Nueva Jersey, Connecticut, el tipo de corredor del noreste. Um, ¿están viendo eso también, Barry y, y supongo, qué significa eso para la industria de constructores de viviendas residenciales del norte de Texas?

Barry:
Entonces, como saben, tenemos una industria de la vivienda muy sólida en Texas y la hemos tenido durante muchos años, hay muchos factores que intervienen en eso. Tenemos mucho terreno disponible. Obviamente mencioné anteriormente, el entorno regulatorio, la vivienda asequible. Así que es un lugar donde la gente puede comprar una gran cantidad de casa por su dinero. La gente viene de California y vende su casa de 1500 pies cuadrados en California y paga en efectivo por una nueva casa personalizada de 5,000 pies cuadrados en Texas. Así que puedes conseguir una gran cantidad de dinero para tu casa, pero sí, estamos viendo, eh, eh, gente que se muda aquí y, durante mucho tiempo, gente que se muda a Texas desde otros estados. Y eso está aumentando ahora con algunas de las cosas que están sucediendo en la nación. Uh, yo diría que aproximadamente la mitad de las llamadas que recibo de individuos o agentes inmobiliarios son personas de fuera del estado que se están mudando y la otra mitad son locales, la que debe actualizarse a una casa personalizada. Entonces la demanda está ahí. La demanda esta creciendo. Y sé que ustedes se mantienen al día con los datos y tienen todas las razones para creer que esa demanda seguirá creciendo en el mundo de las viviendas unifamiliares. La demanda en el norte de Texas, el área de Dallas Fort Worth es de aproximadamente 34,000 unidades al año. Y eso seguirá creciendo. Esa es una fuerte demanda. Creo que cuando lo pones junto con todo el estado, son más de cien mil, pero esa es la cantidad de unidades unifamiliares. Y luego tienes multifamiliares encima de eso, que familias saludables simplemente se están volviendo locas. Uh, no podemos seguir el ritmo. Ya sabes, la demanda de vivienda es mayor que la oferta y parece que seguirá siendo mayor que la oferta durante bastante tiempo. Si recuerdan en 2008, 2009, 2010, tuvimos la recesión, gran parte de la mano de obra de la construcción en Texas se fue. Encontraron trabajos bien pagados en otros lugares. No regresan de la noche a la mañana. Y entonces tenemos un poco de escasez de mano de obra en el área del norte de Texas y la hemos tenido durante varios años. Y luego arrojas COVID-19 encima de eso. Y tenemos, ya sabes, algunos problemas con los que lidiar. Por lo tanto, la construcción de una casa ha tardado un poco más de lo que debería. Tan fuerte como multifamiliar por eso, porque con multifamiliar, puede poner hasta 300 unidades en un año. Una sola familia es un poco más difícil de construir que tantas en Texas

tom:
Cuéntenos un poco sobre el proceso de permisos aquí en Texas. Tengo curiosidad. Es lo mismo. Apuesto a que en Oklahoma, Louisiana, Arkansas, en esta área, ¿cómo es el proceso de obtención de permisos?

Barry:
El proceso de obtención de permisos no lo es, no es difícil. Obviamente tienes que tener un juego completo de documentos de construcción, eh, enviar tus documentos a la ciudad y cada permiso. Y las tarifas son relativamente asequibles en áreas donde no evalúan las tarifas de impacto. Eh, el estado de Texas aprobó una ley que permite a las ciudades pasar las tarifas de impacto a los constructores. Uh, creo que la ley se aprobó hace unos 10 años, pero, uh, si no tiene una tarifa de impacto, puede obtener un permiso de construcción de 2000 a $ 3,000, dependiendo del tamaño y el valor de la propiedad. Si tiene tarifas de impacto, eso agregará otros seis a $ 10,000 al permiso de construcción, dependiendo de dónde esté construyendo. Pero para darle una idea sobre el período de tiempo en la ciudad de Dallas antes del COVID-19 en la ciudad de Dallas, puede obtener un permiso de construcción en un día, que es un cambio realmente rápido para una ciudad importante como Dallas, Texas. Realizo muchas construcciones en Frisco y prospero en algunas de las áreas de los suburbios y en Frisco se necesitan unas tres semanas para obtener un permiso de construcción. Entonces es, es, es, ya sabes, Dallas, la gran ciudad lo hace en aproximadamente un día. Frisco, la ciudad más pequeña, lo hace en unas tres semanas. Pero incluso así, sigue siendo relativamente rápido en comparación con algunos de los lugares que he escuchado, donde se necesitan meses para construir.


Tom:
Quiero contarles sobre la costa oeste y hacia Hawái, Hawái es una anomalía porque el proceso de obtención de permisos en Hawái puede durar hasta 10 años. Oh Dios mío. Eso es, eso es, eso es lo loco, ya sabes, en el otro extremo del espectro, pero arriba y abajo de la costa oeste, Washington, Oregón, California, Arizona, Nevada y Utah, el proceso dura al menos tres o cuatro meses. . Y en California, obtener un permiso para una vivienda unifamiliar cuesta $ 93,000. Guau. Solo por el permiso para este loco.

 

Barry:

 Pensé que Colorado estaba alto. Mi hermano vive en Colorado y los permisos para pequeñas casas unifamiliares donde vive cuestan alrededor de $ 25,000. Pensé que era ridículo.

 

 

 

Tom:

En 2020, 93 es el promedio es $ 93,000 para obtener un permiso para una casa. Es por eso que los constructores de casas de producción en California son rehenes. No solo deben pagar las tarifas de permisos, sino que, al mismo tiempo, deben tener parques. Ya sabes, las ciudades les hacen construir parques y escuelas y todo lo demás. Um, es simplemente increíble. La cantidad de recursos que se dedican a permitir y pagar incluso antes de convertir una pala de tierra.

 

Barry:

Sí, no es de extrañar que la vivienda sea tan cara en California.

Ryland:
Entonces, hablando de viviendas caras, el precio de la madera ha sido inestable, entonces, ¿qué está pasando con la madera en este momento?

Barry:
Entonces, el COVID-19, ya sabes, cuando, cuando la gente no sabe lo que va a pasar, no hacen nada. Entonces, cuando COVID-19, tenía muchos edificios, muchas de las grandes empresas de construcción, eh, canceló las órdenes de compra para cimientos y planchas de roca y techos y, ya sabes, las principales órdenes de compra o al menos las puso en espera. Por eso, muchos inicios se suspendieron en marzo y abril. Y, por supuesto, los precios de la madera cayeron debido a eso. Sabes, la demanda baja y los precios de la madera van a bajar. Así que vimos una caída en los precios de la madera en marzo y abril. Uh, y luego ha sucedido lo contrario desde entonces, el mercado de la vivienda, especialmente en Texas y realmente en todo el sur, es tan fuerte que ahora los precios de la madera han subido aproximadamente un 50% más alto que en abril. Así que estamos pagando, estamos pagando precios ahora que están cerca de máximos históricos. No hemos visto máximos como este desde 2000 antes de 2008 antes de que la recesión fuera cuando vimos precios realmente récord de la madera. Los precios ahora están de nuevo allí donde estaban entonces, y eso cambiará la madera aserrada es un producto que subirá y se normalizará. Algunas fábricas cerraron en marzo y abril, y eso es lo que harán las empresas madereras. Cerrarán la mitad de la bola de polilla. Lo hará, les llevará uno o dos o tres meses volver a abrirlo. Así que creo que probablemente ese otoño veremos una bajada y los precios de la madera, pero ahora mismo, si fueras a comprar una casa, la madera es uno de los dos mayores gastos básicos fundamentales y la construcción de una casa, vas a pagar otros $ 15,000 - $ 20,000 por una madera que no había planeado pagar.

Ryland:
¿Y crees que son otros 90 días, cien, 180 días?

Barry:
No tengo una bola de cristal. Uh, ya sabes, sin embargo ellos, sin importar el tiempo que sea necesario para que las acerías vuelvan a abrirse, pero espero que para el otoño veamos una cierta moderación en los precios. Así que tal vez 180 días, probablemente volvamos a algo. Podría ser, podría ser, podría ser un año. Absolutamente podría sobre precios concretos. Por tanto, los precios del hormigón se han mantenido relativamente planos. Creo que una yarda de concreto está en el rango de $ 105, $ 110. Bueno. Um, y puedo recordar hace 10 años, 3000 PSI estándar. Mezcla residencial. Y creo que hace 10 años, recuerdo haber pagado, ya sabes, $ 92, $ 96, $ 98. Así que el concreto no ha visto los cambios que ha tenido todo lo demás. Um, pero algunos de los artículos básicos similares como techos en rollo, ya sabes, los techos se basan principalmente en petróleo. Uh, entonces los techos se mueven y es un poco extraño porque los techos subirán cuando suban los precios del petróleo. Pero cuando los precios del petróleo bajan, los techos tienden a quedarse. Uh, entonces estamos pagando precios bastante altos para techos, pero a pesar de que, ya sabes, el petróleo es relativamente asequible en este momento. Sí. Pero los precios de los techos se han mantenido bastante altos, pero el concreto, eh, es plano.

Ryland:
Sí. Bueno. Y mencionó brevemente que la fuerza laboral se ve afectada por COVID-19. Entonces, ¿es pura escasez? ¿Se ve agravado por la situación política? Y, ¿y cuándo crees que veremos algunos volver a la normalidad?

Barry:
¿Normalidad? Um, todo lo anterior, uh, ya sabes, la gente se fue de aquí cuando ocurrió la recesión hace 10 años y se fue y consiguió trabajos bien pagados en otros lugares. Um, hay trabajos bien pagados en la industria de la construcción. Obviamente. Quiero decir, los salarios son bastante saludables, pero no tenemos lo suficiente para satisfacer la demanda. La demanda no mantiene la oferta. No se adapta a la demanda ni a la vivienda. No tenemos suficientes trabajadores para satisfacer la demanda y la vivienda en sí. Y probablemente no lo haremos durante varios años más, creo que en el pico, en el peor, éramos alrededor del 19%. Nuestra escasez de mano de obra fue de alrededor del 19%. Como industria, estaríamos preocupados si estuviera en el rango del 5 al 19%, eso sería una preocupación. Bueno, fue el 19% como máximo, no sé cuáles son las cifras más recientes, pero todavía estamos experimentando una escasez. Uh, COVID-19 nos afectó, eh, más en el condado de Dallas que en los condados circundantes porque el condado de Dallas fue más afectado por COVID-XNUMX. Entonces tienen mayores restricciones. Los trabajadores deben tomarse la temperatura antes de salir de casa. Tienen que tomarse la temperatura nuevamente, cuando llegan al lugar de trabajo, uh, tienen que usar máscaras si están en grupos de más de lo que creo, la orden que llegó del comisionado del condado era grupos de tres, tienen que usar una máscara si están en grupos de tres o más y usar una máscara y un sitio de construcción es difícil.

Ryland:
Sí. Especialmente en agosto.

Barry:
Todo este calor, eso es correcto. Um, entonces hago muchas construcciones en los suburbios, que están en Collin y no en el condado y las restricciones allí no son tan malas. Bueno. Pero, ¿qué pasará? Tenemos mucha mano de obra hispana en Texas y son personas buenas, fuertes y trabajadoras. Y muchos de ellos viven juntos en una casa. Es su cultura. Por lo tanto, es posible que haya 10 personas viviendo juntas en una casa. Uno de ellos se enferma con COVID-19, todos terminan consiguiéndolo. Así que podrías perder a todo un equipo porque hay hermanos y primos y tías y tíos que trabajan juntos en un equipo, podrías perder a todo un equipo. Por eso nos ha impactado. Afortunadamente, la construcción se consideró un negocio esencial. Todavía estamos construyendo en Texas. No tuvimos que cerrar, pero hemos visto un impacto en la fuerza laboral.

Tom:
Es eso, es que, uh, cuando mencionaste la, um, escasez, es que en todos los ámbitos hay cuadrillas de encuadre, cuadrillas de base, cuadrillas de acabado. ¿Son todos iguales o algunos segmentos son más altos o más bajos que otros?

 

Barry:

No he notado que uno sea dramáticamente diferente al otro. Creo que los está afectando a todos hasta cierto punto.

Ryland:
Así que cambiemos un poco para hablar sobre patrones y lo que la gente quiere. Y, obviamente, es gente que se muda aquí desde Chicago o, o desde Nueva York o California, ¿está viendo una mayor demanda de hogares inteligentes? ¿Era eso algo que ya estaba, ya sabes, en demanda aquí en el área del norte de Texas? ¿Hay alguna influencia para la gente que se muda aquí desde fuera del estado?

Barry:
Ahí hay influencia. Veo mucha más propensión hacia el verde, especialmente de las personas que se mudan desde la costa oeste. Correcto. También vemos algo de eso desde la costa este, pero especialmente desde la costa oeste, algunas de las cosas que estamos haciendo aquí ahora que creemos que son innovadoras, la gente estaba haciendo en el estado de Washington hace 15, 20 y 30 años. Correcto. Recuerdo haber hablado, en realidad estaba dando una clase a algunos agentes inmobiliarios y estaba hablando de sorbos y sorbos y una forma prometedora de construir el perímetro. Sí. Entonces, una de las corredoras de bienes raíces de la clase levantó la mano y dijo: Viví en una casa de Sips hace 20 años en el estado de Washington. Entonces, ya sabes, estaban haciendo algunas de estas cosas, eh, siendo muy innovadores. Entonces, podemos pensar que es innovador en el estado de Texas. En realidad, está llegando a la mayoría de edad. Ya sabes, la casa verde, inteligente y energéticamente eficiente está llegando a la mayoría de edad. Y Texas es un gran lugar para eso porque hace, hace calor, hace 107 afuera. El mayor grado, el mayor gasto en vivienda, como propietario, es su gasto de energía. Entonces, cuando nos hace un hogar inteligente y lo hace energéticamente eficiente, literalmente puede reducir el costo de la energía en un 60 o 70% fácilmente. Si quiere ir al cien por cien, puede, es un poco más difícil llegar al% 100, que fácilmente puede reducir el 60 o el 70% de los costos de energía de una casa construyéndola.

Ryland:
¿Y por qué cree que eso no ha sucedido en Texas? ¿Por qué ha habido un retraso de 10 o 15 años en hacer eso?

Barry:

Probablemente tenga lo mismo que ver con otros factores que afectan nuestra vivienda asequible. Tenemos mano de obra muy asequible. Tenemos terrenos muy asequibles. Pusiste todo eso junto y la gente no estaba demasiado preocupada por una factura de electricidad de $ 500 porque solo pagaron $ 400,000 por su casa. Entendido. ¿Subieron los costos de la vivienda y subieron los costos de la electricidad? Entonces la gente empieza a mirar, ya sabes, tal vez pueda encontrar una mejor manera de construir esta casa. No solo construya la casa de manera más eficiente, sino que también cueste menos mantenerla.

Ryland:
Y eso se convierte en una ventaja competitiva.


Barry:
Absolutamente. Sí. Sí. Bueno, ahora está empezando a ver que camina hacia la casa modelo de un constructor de volúmenes y tendrá un letrero cerca de la puerta principal en el jardín. Es decir, esta casa obtuvo 65 puntos. La gente no sabe lo que eso significa, pero siente curiosidad. Ellos, entonces entran, le preguntan al asesor de ventas, ¿qué significa ese letrero? Empezaron a explicarles, ese es el factor energético para el hogar y cuanto menor, mejor. Así que los creadores de volumen se jactan de eso porque se supone que debes estar en 65. Eso es lo que es el código. Hace años, el código era 65, 84. Um, pero ahora, si construyes una casa, esa puntuación es, digamos, 85. Realmente puedes presumir de ello. Porque eres, eres un 55% más eficiente de lo que requiere el código.

Tom:
¿Ellos, eh, juzgan los hogares aquí en puntos de pistas?

Barry:
El plomo no es muy popular en esta área. Es un programa caro para uno y, eh, es un poco más difícil de cumplir. El programa más popular aquí es un programa llamado Greenbelt, Texas. Y eso fue escrito aquí en la Asociación de Constructores de Dallas. Originalmente se llamaba Greenbelt North Texas. Yo no estuve involucrado en eso. Me gustaría atribuirme el mérito, pero no puedo. Um, pero Phil Crown, quien es el actual, eh, director ejecutivo de la asociación que dirige Greenville, Texas. Y originalmente se llamó nuevamente Greenbelt North Texas. Se hizo tan popular que otras asociaciones lo adoptaron, lo dejamos salir. Y yo digo, nosotros, el Norte, la asociación de constructores de Dallas, lo dejamos ir a todo el estado. Y lo es, es el programa de construcción ecológica más grande del estado de Texas que se llama Greenville, Texas. Es un buen programa. Es fácil de cumplir. Incorpora estrella de energía, con la que probablemente estés familiarizado con la estrella de energía. Entonces, la sección de energía de Greenbelt, Texas, cumple con las normas Energy Star.

Ryland:

Tom, ¿qué estás viendo en términos de hogares inteligentes?


Tom:

Chico, este es un, el Santo Grial. Um, trabajé para Simpson Strong Tie, que es uno de los mayores proveedores de suministros de construcción en la industria. Y el gran enfoque de Simpson siempre fue intentar llegar a la casa inteligente. Uh, mi tecnología propiedad de Warren Buffet, siempre tratando de llegar a la casa inteligente y la forma en que la comenzaron principalmente fueron los techos. Y luego empezaron a utilizar sistemas de energía, sistemas de riego, eh, para Wafflemat, nadie ha pasado nunca por un, uh, un enfoque realmente inteligente para las fundaciones. Y eso es algo de lo que podemos hablar un poco más tarde, eh, y con el Wafflemat, pero en términos solo quería hablar contigo. Has acertado un par de puntos en verde. Sabes, el Wafflemat está hecho de plástico de polipropileno reciclado, un material muy ecológico, eh, en términos de otro factor, sin embargo, el mayor contribuyente de las emisiones de CO2 es el transporte de producción de hormigón. Y cuando vacías concreto como cajas de gofres, bajas el CO2. Cuando estás construyendo mil casas, lo bajas mucho toneladas y toneladas de cientos y miles de toneladas. Pero lo único de lo que muy poca gente habla, excepto en las zonas de sequía, es el ahorro de agua. Uno de los grandes factores y todo sistema inteligente debería ser la reducción del remojo previo. Y dado que el Wafflemat absorbe la suciedad agitada, usted remoja previamente, si no mucho menos completamente, porque nuevamente, tenemos ese lugar para esos, esos vacíos, para que los suelos expansivos se muevan con el Wafflemat. Entonces, en términos de material verde, en términos de ahorro de agua, términos de COXNUMX, todas esas son funciones inherentes integradas en funciones tecnológicas, directamente dentro del producto. Genial. Eso es, eso es lo que obtienes. Sí.

Barry:
Sé que cuando inyectamos mucho, si estamos haciendo agua, agua, inyección, inyección química, cualquiera, vamos a pasar por 13, 15,000 galones de agua, que es el equivalente a llenar una piscina. piscina. Es una piscina y estamos inyectando eso en el suelo, eh, para estabilizar el suelo cuando estamos haciendo una base de nervadura tradicional con vigas de 10 pies en el centro, eh, esa es la forma en que tratamos el suelo. Si el PVR es lo suficientemente alto. Y mucho de esto es, ya sabes, tenemos suelos arcillosos muy costosos en el norte de Texas. Y, eh, puedo entender dónde su, su producto podría eliminarlos por completo.

Tom:
Tenemos dos modelos que han sido construidos por, ya sabes, algunos doctores de renombre en términos de energía. Uno de ellos es, eh, el modelo de emisiones de CO2. Uno de ellos es el modelo de ahorro de agua, eh, con Wafflemat. Tengo que mostrárselos y los publicaremos en nuestro sitio web porque la gente, como lo hace en Texas, comienza a considerar estos factores ecológicos. Una vez más, no quiero presumir del Wafflemat. Es solo lo que obtienes con él. Es parte del producto y no se le agrega nada. Este es un gran beneficio.

Barry:
Y es asombroso lo pequeñas que se suman cuando se escala. Así es. Um, cuando doy clases de construcción ecológica, hablo mucho sobre el uso del agua en esa clase y algo tan simple como cerrar el grifo cuando te cepillas los dientes, ¿verdad? Abres el grifo y ves que corre alrededor de un galón y medio minuto de agua. Cepíllate los dientes por un minuto. Has usado un galón y medio de agua. Solo enciéndelo. Moja tu cepillo de dientes, cepíllate los dientes y enciéndelo para enjuagar. Ha usado seis u ocho onzas de agua. Así que digamos que ahorras un galón, entonces suena como mucho. Oye, lo estaremos, ahorré un galón de agua. Tienes 330 millones de personas que hacen eso. Cada día. Acaba de ahorrar 330 millones de galones al día. Ahora estás hablando de mucha agua.

Tom:
Bueno, hace un par de años, arriba y abajo de la costa oeste y aquí en Texas atraviesa períodos de sequía. Y solo hubo una sequía masiva al oeste de las Montañas Rocosas. Colorado se estaba secando, todo el oeste, y tendrías a estos constructores remojando lotes donde, ya sabes, colocan aspersores durante una semana y lo dejan ir. Y hubo conflictos reales entre la gente que se detenía y decía, ¿qué estás haciendo? Y, eh, eso, el ahorro de agua y la gestión del agua, ya sabes, desde el oeste de Texas, atraviesa estos períodos de sequía, inundación, sequía e inundación también. Es algo importante que está mejorando, el uso del agua, especialmente a medida que crece la población. Mucha gente. Sabes, no fue hace mucho tiempo que, uh, cuando crecí en el sur de California, ya sabes, la población se triplicó y ahora toman toda el agua que pueden obtener de todas partes del oeste. Por lo tanto, el uso y la gestión del agua son algo enorme y, sobre todo, un edificio.

 



Barry:
Y la gente en Texas no se da cuenta de lo preciosa que es el agua. Tenemos alrededor de 45 lagos en Texas. Uno de ellos natural, todo el restaurante hecho por el hombre. Por eso hemos creado estos reservorios para proporcionarnos suficiente agua. Y si alguna vez llegamos al punto en que no tenemos suficiente agua, el crecimiento se detendrá. Debe tener la infraestructura para respaldar el crecimiento. Hay un nuevo embalse en el noreste de Dallas llamado embalse de bosque inferior, que suministrará agua durante los próximos 40 años. Entonces tenemos planificadores. Los planificadores están haciendo un gran trabajo al proporcionar la infraestructura que necesitamos para el futuro. Pero te remontas a unos años. Creo que fue 2014, 2013, 2014. Tuvimos una mini sequía. Si se remonta más allá, se remonta aproximadamente a 2006. Tuvimos una gran sequía. Recibimos alrededor de 36 pulgadas de lluvia por año en el área del norte de Texas. Incluso en el año de la sequía, tuvimos 19 pulgadas de lluvia. A Colorado le encantaría tener 19 pulgadas. A California le encantaría tener 19 pulgadas de lluvia. Así que incluso si miras nuestros años de sequía, pensarás, bueno, tenemos mucha agua. Cuál es el problema. El problema es toda nuestra agua superficial. No lo sacamos del suelo. Lo sacamos de los lagos. Y si los lagos bajan, terminamos entrando en la etapa dos, etapa tres, Dios no lo quiera, restricción de agua de la etapa cuatro. Las restricciones de agua de la etapa cuatro no implican ningún uso al aire libre. No hay lavaderos de autos, no hay piscinas. Entonces, si alguna vez llegamos a ese punto, estaríamos en serios problemas. Hemos entrado en la etapa tres varias veces, lo que significa agua en su jardín una vez a la semana. Y con el calor de Texas a 104 grados, realmente necesitas regar un poco más de una vez a la semana en tu base. Si no lo hace, su base puede sufrir.

Tom:
Y puede imaginarse que con una población que se triplicó desde 2006 en esta área, hay mucha más gente sedienta. Ya sabes, están hablando de la casa inteligente Ryland. Una vez más, eso es parte de los sistemas inteligentes que eran, ya sabes, sistemas de descarga y gestión del agua nuevos y mejorados para lavabos, bañeras, filtros de ducha y todo. Eso también es parte, pero han resuelto muchas cosas que, eh, la gestión del agua es mucho mejor en los hogares de hoy que ... Barry cuando empezó a construir hace 40 años, ya sabes, los sistemas de descarga probablemente eran el doble como están en los tanques hoy.

Barry:
Tenemos inodoros de doble descarga, que todo el mundo sabe que se ha convertido en un estándar. Ahora lo mismo en hoteles y restaurantes es donde vas, eh, se ha convertido en un estándar. En nuestras casas a medida. Instalamos un sistema de recirculación de agua caliente, que los constructores de volumen no entienden por qué no lo hacen. Es un costo. Ya sabe, el costo es el factor principal que impulsa la construcción de volumen. Pero en los edificios personalizados, instalaremos un sistema de recirculación de agua caliente. Abres el agua caliente, corres unas cuatro o cinco onzas de agua. Se calienta. No estás sentado ahí dejando correr un galón de agua antes de que se caliente. Cosas tan pequeñas como esa. Nuevamente, no parece mucho en ese momento para un individuo, pero lo escala a millones de usuarios, y realmente ha tenido un impacto en la sociedad.

Ryland:
Entonces, cuando hablamos de hogares inteligentes, ¿qué otras suposiciones crees?
¿Los constructores de viviendas del norte de Texas deberían ser un desafío en este momento?

 


Barry:
No creo que podamos asumir que sabemos lo que quieren los compradores, a menos que realmente investiguemos y nos mantengamos al tanto y leamos y nos eduquemos sobre lo que quieren los compradores. Tomemos a los millennials, por ejemplo, um, los millennials están impulsando el mercado inmobiliario. Creo que las últimas estadísticas que leí fueron alrededor del 65%. No había escuchado que las últimas estadísticas que leí fueron que aproximadamente el 65% de las consultas sobre nuevas casas provienen de los millennials. Y aquí hay algo, y aquí hay algo que te sorprenderá. Un fuerte porcentaje como en el rango de 25, 30% está dispuesto a comprar un sitio de casa sin ser visto. Nunca habíamos oído eso antes. Sí. Entonces, como industria, debe estar preparado para vender una casa a alguien que nunca cruzó la puerta. ¿Como hacemos eso? Lo haces con recorridos virtuales. Lo hacemos con más redes sociales. Uh, y los millennials también están creciendo en este entorno de recursos compartidos. Uh, también crecen en un ambiente de usar y tirar. Esto, ya sabes, tengo un teléfono celular en la mano. Esta es una de las cosas que llevó a los millennials a este descarte. Una vez al año, tomas esta cosa, la arrojas a la basura y obtendrás otra. Y los millennials han aprendido que no necesitan poseer tantas cosas como sus padres. Seguro. Por lo tanto, están dispuestos a ser propietarios de casas más pequeñas y tener acceso a más comodidades compartidas. Y como constructores, debemos ser conscientes de eso. Necesitamos ser conscientes de cómo serán las subdivisiones y las comunidades del futuro. Así que creo que lo conseguimos, no podemos simplemente aceptarlo. No podemos construir casas como lo hicimos hace 30 años y simplemente asumimos que eso va a funcionar hoy.

Ryland:
¿Y cómo influye eso en los desafíos que van a enfrentar los constructores aquí en el norte de Texas? Nuevos planes, obviamente nuevos materiales ...

Barry:
Incluso nuevas regulaciones, si quieres llegar tan lejos. Recuerdo, uh, estar sentado en una reunión con algunos de los miembros de la asociación de constructores de viviendas en una de las comisiones de planificación, creo que estábamos en la ciudad de Frisco y literalmente les dijimos, 40 son los nuevos 50. Y la mayoría de las personas no entenderán de qué estoy hablando hasta que se den cuenta de que estamos hablando del tamaño del lote. Y porque el plan se ha vuelto muy caro en la ciudad. Ahora sales, sabes, vas 30 millas fuera de Dallas, puedes comprar un acre de tierra por $ 10,000, pero vas a la ciudad, vas a pagar cien mil dólares o más $ 125,000, $ 150,000 por un acre. de tierra sin urbanizar.

 

Tom:

Barry, no olvides que obtienes 93,000 por un permiso de construcción.

 

Barry:
Entonces, ya sabes, entonces, para cuando pagas eso por el terreno, luego haces los costos de desarrollo, luego tienes tu permiso de construcción de $ 93,000, tus $ 200,000 en el proyecto antes de que pongas los cimientos. Pero, um, el costo de eso ha hecho que los constructores y las ciudades miran y vean, ¿cómo podemos ofrecer viviendas más asequibles? Y este es un gran desafío para la industria de la vivienda: ofrecer viviendas asequibles. Entonces, si podemos convencer a la ciudad de que nos deje construir lotes de 40 pies, eso reduce el precio de nuestro lote en un 20%, ¿verdad? Y eso tiene un gran impacto en la vivienda. Entonces uno de los, nuevamente, no podemos simplemente asumir que la forma en que lo hicimos hace años es la forma en que lo haremos en el futuro. Recuerdo haber leído un artículo hace unos dos meses sobre la ciudad de Denton, que es una ciudad en el área metropolitana de Dallas. Aprobaron su primera comunidad de casas pequeñas en la ciudad. Guau. Así que ahora tienen lotes que tienen qué, 20 pies de ancho y probablemente 30 pies de profundidad. Y les están poniendo casas diminutas. No estoy diciendo que esa sea la vivienda del futuro, pero las ciudades tienen que estar dispuestas a mirar cosas así para abordar las necesidades de vivienda. Porque seamos sinceros, la vivienda se está volviendo cara, incluso en Texas.

Tom:
Sabes, hay una reputación en la industria de la construcción de viviendas de que los constructores son notoriamente tercos y están cambiando sus caminos. Uh, ¿todavía ves que hoy en 2020 o no estás con los cursos que dices y los espectáculos a los que vas, son ellos, están ganando un poco más de flexibilidad o todavía tienen ? Así lo hizo mi abuelo. Mi papá lo hizo. Esta es la forma en que lo voy a hacer.

Barry:
Creo que probablemente lo primero es cierto: todavía se aferran a las viejas costumbres tanto como pueden. Seamos sinceros. Es seguro. Sabes, siempre lo hemos hecho de esa manera. Sabemos cómo hacerlo de esa manera. No estamos asumiendo ningún riesgo, eh, creadores de volumen en particular reacios al riesgo. Ya sabes, están, están construyendo miles de casas. Entiendo por qué no están dispuestos a hacer un cambio para hacer algo que no ha sido probado. Es una formula. Eso es correcto. Así es. Y les funciona. Uh, los constructores personalizados son más a menudo los tipos que van a correr el riesgo, ya sabes, lo harán, van a salir y probar algo nuevo, especialmente en términos de estilo, ya sabes, los constructores personalizados son obviamente van a cambiar de estilo en un abrir y cerrar de ojos cuando se den cuenta de que esto es lo que la gente está pidiendo. Y si miras el mercado de Texas, tienes las McMansion, ya sabes, así es como las llaman.

Barry:
Y todos se parecen. Recuerdo mi perdón. Recuerdo que mi hermano vino a Colorado y le mostró dónde había construido mi última casa. Conducimos por el vecindario. Y él dice, ¿cómo sabes cuál es tu casa? Y yo digo, ¿a qué te refieres? Él dice, todos se parecen, lo mismo, las mismas cosas, cortador de galletas, hazlas todo el tiempo. Uh, pero los constructores personalizados están dispuestos a salir de ese molde y hacer algo un poco diferente. Y lo harán con todo, por eso acepté Wafflemat. Estoy como, está bien, esto es algo que deberíamos estar mirando. Y miraré la eficiencia energética y buscaré formas de hacer que la fenestración sea mejor. No estoy buscando formas de mejorar los techos y todo lo anterior. Y la razón por la que las personas tienen aversión al riesgo es porque no quieren el fracaso potencial y tienen mil hogares. Tienen una devolución de llamada sobre ellos. Esa es la razón por la que los creadores de volumen son tan adversos al riesgo

Ryland:
Entonces, esos son los constructores personalizados que tomarán ese riesgo en volúmenes más bajos, resolverán los problemas y luego los chicos de volumen pueden seguir adelante y comenzar a adaptar algunas de esas tecnologías, ¿cuál es el retraso en eso?

Barry:
No lo diría, ya sabes, no voy a decir, no sé si podría ponerlo, ponerle un número para decir cuál es el retraso que tienen los constructores personalizados durante años que han estado haciendo cosas en volumen. los constructores simplemente no hacen nada. Um, aunque, ya sabes, es, es como, uh, es el juego del gato y el ratón para los creadores de volumen, hazlo. Los constructores personalizados hacen más que los constructores de volumen con los constructores personalizados para hacer más y tratar de entregar un producto que se diferencie de los constructores de volumen. Pero diré esto sobre los creadores de volumen. Hacen un muy buen trabajo con el producto que entregan. Lo estudian mucho. Saben lo que hacen. Entonces, cuando adoptan algo, la buena noticia es que han dedicado la investigación y el tiempo para saber que esto es algo que podemos respaldar. Sips, por ejemplo, hablamos de eso antes. Sé que el Dr. Horton está experimentando con sorbos. Probablemente lo vean como la forma en que se construirán las casas en el futuro. Entonces, tomarán una subdivisión y experimentarán con ella y se asegurarán de que entienden cómo funciona y reducen el riesgo. Y luego, eventualmente, se convertirá en su estándar de construcción. Por lo tanto, puede llevar cuatro o cinco, seis, ocho, tal vez 10 años adoptar una nueva tecnología. Pero una vez que lo adoptan, queda probado desde el primer día porque han pasado mucho tiempo investigándolo y asegurándose de que sea lo correcto.

 

Ryland:

Creo que lo has experimentado en la costa oeste con Wafflemat.

 

Tom:

Absolutamente, algunos de estos ciclos duran mucho tiempo. Es gracioso, dijiste esos años, estoy sonriendo. Estamos haciendo un proyecto en este momento para DR Horton, uh, en Hawaii, son 11,500 unidades. Uh, nos tomó un ciclo de ventas de cinco años hacer el Wafflemat e incluirlo en eso -esta es una historia nueva e interesante- incluido en que querían una prueba, a pesar de que habíamos hecho varios cientos de instalaciones de Wafflemat virtualmente al otro lado de la calle. querían una prueba de 18 meses en su tierra porque era de ellos. Y eso fue parte del ciclo de ventas de cinco años, pero una vez que lo adoptaron, se fue como un reguero de pólvora. Entonces tienes razón. Tenían que estudiarlo, probarlo, diseñarlo, modificarlo. Y luego, una vez allí, es el estándar de facto. Sí. Pero eso es lo que tienes que investigar.

 

Barry:

Mira las cosas que nos han quemado a lo largo de los años. Quiero decir, no sé si recuerdan, hace 25, 30 años, todas las casas de estuco fueron reconstruidas, fueron construidas con ethis y resultó que ese no era el producto correcto para usar, por lo que las demandas simplemente salieron disparadas. Las dos cosas que mantienen despiertos a los constructores por la noche son la intrusión de agua y las fallas de los cimientos. Correcto. Y la intrusión de agua es desagradable. Y entonces ha habido montones, montones de juicios contra el muro. Ya sabes, ahora hay bufetes de abogados que se especializan en demandar por intrusión de agua en condominios y municipios.

 

Tom:

 demanda colectiva

 

Barry:

Demanda colectiva, cosa dura.

 

Ryland:

Bueno, en esa nota, les agradeceré su tiempo y su ayuda.

 

Tom:

Gracias por su atención.

 

Barry:

Gracias

 

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